총 사업비 31조! 예상 부가가치 67조!
서울의 새로운 중심지 ‘용산’에서 시작되는 단군 이래 최대 도시 개발 사업.
파국으로 치닫는 거대 프로젝트. '용산역세권개발’의 좌초 위기 !

단군 이래 최대 규모의 개발 사업으로 불리는 ‘용산 국제 업무지구’ 개발 사업이 자금 조달에 실패하면서 중단 위기에 처하더니, 결국 지난 8월 20일 땅 주인인 코레일이 주요 시공사인 삼성물산에게 이 사업에서 빠져달라는 최후통첩을 보냈다. 총 사업비만 31조원에 달하는 전 세계적으로 유례없는 대규모 도시 개발 사업. 초대형 국제 업무지구를 꿈꿨던 ‘용산’에 무슨 일이 있었나?

* 꺼져가는 부동산 거품에 무너지는 용산

용산역세권개발이 시작될 2006년 당시만 해도, 이 사업에 출자한 모든 기업들은 사업 완공 이후에 돌아올 엄청난 수익을 예상했다. 하지만 2008년 금융위기로 인해 부동산 거품이 가라앉으면서 미래 수익에 불안을 느낀 핵심 시공사인 삼성물산이 지급 보증을 거절해, 사업시행이 불투명하게 됐다. 코레일은 삼성물산의 무책임한 태도가 작금의 사태를 초래했다고 비난하고 있고, 삼성물산은 현재 자금 조달의 어려움을 토로하고 있다. 거대 프로젝트 속에서 엇갈리는 코레일과 삼성물산의 입장을 취재했다!

* 서울시의 명품 도시를 향한 꿈

애초에 용산역세권개발은 철도 공작창 부지만 개발할 계획이었다. 하지만 2007년, 서울시는 서부 이촌동 일대를 묶어 통합 개발할 것을 코레일에 요구했다. 용산역세권개발이 서울시 한강 르네상스 프로젝트의 핵심 사업으로 부상한 것이다. 하지만 서부 이촌동 일대의 일명 ‘병풍’아파트 주민들은 통합 개발 결정 이후, 박탈당한 재산권과 개발 동의 유무에 따른 주민싸움에 지쳐가고 있었다. 용산역세권개발을 통해 국제적인 명품 도시로의 부상을 꿈꿨던 서울시는 이 사업이 파국으로 치닫는 현 사태에 과연 어떤 대책을 세우고 있나? 서울시 용산역세권개발 실무자들을 만나 그들의 입장을 들어 봤다!

*  문제는 한국형 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)

용산역세권개발은 민관합동 프로젝트 파이낸싱 공모사업이다. ‘프로젝트 파이낸싱(PF)’은 금융기관이 별다른 보증 없이 그 사업의 향후 수익성을 담보로 자금을 지원한다. 하지만 우리나라 부동산 개발 사업에서는 관례상 시공사가 금융권에서 대출을 받아 지급 보증을 서는 형태로 진행되고 있다. 자칫 사업이 중단 된다면, 시공사는 그 지급보증을 고스란히 부채로 안게 된다. 현재 PF 사업은 용산역세권개발을 포함한 전국 35개, 총 사업비는 120조에 달한다. 그러나 이 중 착공에 들어간 것은 6개뿐이다. 김헌동 경실련의 국책사업 감시 단장은 최근 2,3년간 부동산 거품이 꺼지면서 부동산에 대한 미래 수익이 불확실해지자 용산역세권개발과 같은 대규모 PF 사업들이 실패할 가능성이 커졌다고 설명한다.

용산역세권개발이 좌초 위기까지 온 근본적인 문제점은 무엇이고, 좌초시 발생할 문제점이 무엇인지 짚어본다.

기획 : 김태현 CP
연출 : 강지웅 PD
홍보 : 남궁성우